Bostadsrättsförening
Från Rilpedia
En bostadsrättsförening, förkortat brf, är i Sverige ett bostadsföretag och kooperativ föreningsform (ekonomisk förening) vars syfte är att upplåta lägenheter med bostadsrätt utan begränsning i tiden och att säkerställa fastighetens framtida underhållsbehov.
Det är således bostadsrättsföreningen som är fastighetsägare, och medlemmarna (bostadsrättshavarna) äger en viss andel i föreningen som samtidigt hänger ihop med rätten att utnyttja en viss lägenhet. Särskilda bestämmelser om bostadsrättsföreningar finns i bostadsrättslagen.
Till skillnad från en hyresrätt där man hyr är alltså lägenhetsinnehavaren delägare i fastigheten och har också rätt att mot betalning överlåta bostadsrätten till en annan person. Som medlem i bostadsrättsföreningen får man en röstandel på bostadsrättsföreningens årsmöte och väljer och är valbar till bostadsrättsföreningsstyrelse. Man är också med och bestämmer avgiften till bostadsrättsföreningen.
Bostadsrättsavgiften finansierar gemensamt underhåll av fastigheten och de lån bostadsrättsföreningen eventuellt har tagit.
I en oäkta bostadsrättsförening härrör mindre är 60 % av de totala intäkterna från medlemmarna, beräknat enligt en särskild formel. Distinktionen är viktig av skattetekniska skäl för såväl föreningen som de individuella medlemmarna. En oäkta bostadsrättsförening anses ha ett alltför stort inslag av kommersiell fastighetsförvaltning för att den skall få åtnjuta de särskilda förmåner som äkta föreningar är garanterade.
Innehåll |
Historik
Bostadsrättsföreningar uppkom när bostadsrättslagen stiftades år 1930. Före detta bestod lägenhetsinnehav i boendeföreningsformer ("ägande" av bostadsrätt) huvudsakligen av andelar i bostadsförening eller aktier i bostadsaktiebolag. Nya föreningar med avseende på innehavsägande får bara vara bostadsrättsföreningar samt fr.o.m. 2003 hyresrättsföreningar.
Organisation
En bostadsrättsförenings firma skall alltid utöver namnet på föreningen innehålla ordet "bostadsrättsförening". I övrigt behandlar bostadsrättslagen många boendefrågor utöver vad vanlig lagstiftning reglerar. Andra vanliga lagar är Lag (2003:778) om skydd mot olyckor (som kräver att föreningen bedriver systematiskt brandskyddsarbete, SRVFS 2004:3), plan- och byggnadslagen eller i formen boverkets byggnadsregler, jordabalken, arbetsmiljölagen, o.d. Redovisning av räkenskapsåret sker enligt årsredovisningslagen och en bostadsrättsförening är skyldig att upprätta en förvaltningsberättelse varje år. Berättelsen behöver dock inte registreras hos Bolagsverket. I vissa fall krävs även att förvaltningsberättelsen innehåller finansieringsräkning.
Föreningens fastighet kan pantsättas liksom varje bostadsrätt. I det senare fallet handlar det om individuella medlemmar som pantsätter sin lägenhet för att subventionera överlåtelsen e.d. Föreningen kan också gå i borgen för medlemmar med fastigheten som pant.
Fastighetens framtida underhållsbehov säkerställs med hjälp av avsättningar till reparationsfond och detta kapital brukar ofta betraktas som bundet eget kapital. Årliga avsättningsbelopp kan antingen beräknas som en viss procentsats av taxeringsvärdet, till exempel 1-3 procent beroende på fastighetens ålder, eller genom att upprätta en underhållsplan som periodiserar fastighetens flesta underhålls- och renoveringskostnader.
En bostadsrättsförening måste alltid ha en styrelse samt minst tre medlemmar. Om inte detta är fallet så måste föreningen träda i likvidation. När en bostadsrättsförening upphör och nettotillgångarna skall delas ut, fördelas de proportionellt utifrån de andelstal som fastställts i föreningens ekonomiska plan och som också legat till grund för fördelningen av insatser vid föreningens bildande.
En lägenhetsinnehavare, "bostadsrättsägare", äger inte utan nyttjar lägenheten. Bostadsrättslagen reglerar vad som får förändras, men ofta är det större ombyggnationer och planförändringar som behöver godkännas av föreningens styrelse. Exempel på sådana är förflyttningar av viktiga funktioner såsom kök, badrum eller stamledningar till annan plats i lägenheten, eller ingrepp i fastighetens bärande konstruktion. Övriga åtgärder - som t ex byte av befintligt kök, förändringar av icke bärande väggar eller renoveringar av ytskikt - kan bostadsrättsinnehavaren normalt företa utan att kontakta styrelsen. Bostadsrättsinnehavaren tar också i och med sitt medlemskap i föreningen på sig ansvaret för att hålla sin bostad i gott skick och underhålla densamma, vilket t ex innebär att reparera eller byta ut fasta installationer i kök och badrum som blivit defekta genom slitage eller åldrande. Sådana åtgärder skall genomföras på ett fackmannamässigt sätt.
Det som lägenhetsinnehavaren ansvarar för kallas inre (underhåll), allt annat s.k. yttre (underhåll), ansvar medlemmarna gemensamt för genom föreningen. Ansvarsområdet på vissa underhållsobjekt, till exempel fönster och dörrar, uppdelas så att den delen som bör ha enhetlighet (att inte vara en störande bild) är yttre, medan det övriga ofta är inre. På liknande sätt dras även gränser avseende vattenledningar, avloppsledningar, elledningar och uteplatser. Denna uppdelning regleras normalt i föreningens stadgar, då tvister om gränsdragningen mellan ansvarsområdena är mycket vanliga.
Styrelsen får inte heller företa större ombyggnationer eller förändringar utan godkännande från föreningsstämma. Lägenhetsinnehavarens inflytande utövas på föreningsstämma och beslut med majoritet bifalles. För vissa frågor krävs kvalificerad majoritet (3/4 eller 2/3). Före ett visst datum efter kalenderårets utgång ska styrelsen se till att ordinarie föreningsstämma äger rum. Om inte så kan en lägenhetsinnehavare begära att länsstyrelsen skall kalla till ordinarie föreningsstämma.
En bostadsrättsförening skall ha en ekonomisk plan som bland annat beskriver de närmast kommande årens behov av åtgärder och de ursprungliga insatserna för alla bostadsrätterna. Detta (insatserna) avgör bostadsrätternas andelstal samt storleken på det kapitaltillskott man får göra avdrag för då man säljer sin bostadsrätt. Riktlinjer för den ekonomiska planen utformas av Boverket.
Nordiska motsvarigheter
I Norge finns motsvarande borettslag eller bostadsaksjeselskap, i Danmark andelsboligforeninger. I Finland ägs lägenheter i allmänhet genom bostadsaktiebolag (fi. asunto-osakeyhtiö), men numera finns också bostadsrättslägenheter (fi. asumisoikeusasunto) med bostadsrättsföreningar (fi. asumisoikeusyhdistys).
